中融信托贵州产品(中融信托产品介绍)

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导读：中融信托最近很抢镜。1个月前以“骨折价”捡走乐视网创始人贾跃亭“最值钱”资产——乐融大厦，随后接连输血融创中国孙宏斌的几个地产项目。而受过它“恩惠”的，还有朋友圈内多个地产巨头，包括中国恒大、阳光城、华夏幸福、泰禾集团、合生创展等。

然而，很多拿着中融信托地产产品的投资人，已经瑟瑟发抖，尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目，背后都闪动着中融信托的影子。2021年9月以来房企表外负债陆续暴雷，人们才意识到，信托与开发商背后的关系或许并不简单……

图源网络

作者|林乐诗

2021年7月29日，将FF（Faraday Future，简称FF，法拉第未来）捧上纳斯达克交易所的贾跃亭，脸上笑容还没卸下，“决心成为塔尖市场第一名”的他，心一横，将北京三里屯的项目“世贸工三”，以5.5折的“跳楼价”卖了出去。这是地处北京最繁华地段的商业中心，也是贾跃亭在国内“最值钱”的资产。

4个月后，世贸工三4公里外那座宏伟的乐融大厦（原乐视大厦），也难逃类似命运，最终打四折被拍走。乐融大厦终于不再姓“贾”。

很少有人注意到，这两笔交易的接盘方，都指向了同一个公司——中融信托。

贾跃亭的昔日“密友”，一位姓孙的山西老乡，最近也受到了中融信托的“恩惠”。11月13日，创远房地产有限公司将中山铭晟的20%股权卖给了中融信托，层层股权穿透后发现，卖家原来是融创中国（01918.HK）的老板孙宏斌。但孙老板似乎比贾老板更急于套现，仅仅两日后，融创便将旗下绍兴恒臻企业管理咨询有限公司20%的股权，用同样的手法转让给了中融。

最近，中融信托这个名字，突然频繁见诸报端，倒不是因为什么轰动性的买卖。一周前，中植系掌门人解直锟因突发心脏病去世，其外甥刘洋被临时推上台前，代为主持集团工作。刘洋此前的职位正是中融信托的董事长。

财熵此前的深度报道中指出，虽然中植集团早已退居中融信托的第二大股东之位，第一大股东是具有央企背景的经纬纺机（000666.SZ），但“低调做人高调做事”的解直锟，仍被视为中融的实际控制者。而凭借高超的财技，中融更是成为中植集团的“弹药库”，在中植帝国万亿资产的版图扩张中扮演了绝对主角。（详情请戳《“拯救大业”尚未过半，掌门人却“中道奔殂”，中植帝国何去何从？》

解直锟曾有一个中国版的“黑石梦”，早在24年前就大举布局房地产，随后才逐渐渗入金融领域。如今的中植系将资本触角伸向全国各地，而作为集团核心血池的中融信托，长期稳居行业第一梯队，和地产界很早之前也有着“斩不断理还乱”的隐秘关系。

深扒中融信托的“朋友圈”，会发现，除了孙宏斌的融创，还频频闪烁着中国恒大（03333.HK）、阳光城（000671.SZ）、华夏幸福（600340.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、祥生集团、蓝光发展（600466.SH）、宝能集团、中国奥园（03883.HK）、万达集团、合生创展（00754.HK）等房企的身影……

地产“催肥”信托行业

18年前，中融信托刚刚由中植系的解直锟接手时，还是一个行业垫底、规模仅12亿元的小型信托公司。

2004年土地“招拍挂”的施行和银行信贷的紧缩，倒逼房企在地产开发中另辟蹊径，放大自有资金杠杆，很多房企老板盯上了信托这片蓝海。这一点，万达集团的王健林深有感悟。当时他说，“房地产是资金高度密集型的产业，尽管银行推出十年、八年的长期贷款，但每年利率高达8%，没有一个开发商不想做房地产信托基金”。

很多地产项目落地快、收益高，向房地产投入资金是一笔双赢的生意。但忙着狼性扩张的中融信托，并没有赶上这个机会。

直到2010年，当时银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务，中融信托一面收缩银信合作，一面开始寻找新的业务合作模式，地产信托才逐渐进入解直锟的视线，成为中融业务增长的主要担当。

自此之后，中融信托的地产项目在全国各地“插旗”，最快时从项目考察到做信托计划，再到风控通过，3天就能完成。地产信托的“快投”，推动中融信托的规模裂变式增长。数据显示，2010-2014年，中融的资产管理规模从1820亿元攀升至7227亿元。换言之，仅仅4年时间，规模增加了5407亿元！

像中融信托这样向房企提供高息贷款的信托公司，在地产热潮中可谓赚尽了红利。截至2014年，房地产信托资产规模超过1.3万亿元，成为所有对房地产投资中增速最快的资金来源，也成为贡献信托行业营收的中流砥柱。

而对于很多房企来说，虽然信托融资成本较高，但和银行贷款相比，这个方式更加方便和灵活，尤其适用于那些从银行难以贷到款的小型开发商，只要预期地产项目足够赚钱，就能继续把资本游戏做大。

而且，和银行贷款、公开发债等其他融资手段相比，信托融资因其私募的性质，信息无须透明公开，因此腾挪空间也更大。

特别是，自2016年“房住不炒”首次提出开始，地产行业政策发生明显转向，禁止土地储备贷款、开发贷“432”要求（指房地产债权融资项目需符合“开发项目要保证四证齐全、企业资本金达到30%以上、开发商拥有二级以上资质”）等政策相继落地，融资渠道明显收紧。在此背景下，房企融资唯有伸向受限比较小的信托。所以，信托一度成为房企最倚重的融资渠道之一。

一般来说，信托公司和房企的合作方式主要有三种：信托贷款、股权投资、权益投资。信托贷款是债权型信托项目，即信托公司直接向房企发放贷款，获得固定收益，权属关系十分明确。但这种模式在2019年银保监会“23号文”出炉后受到严格监管。

因此，近几年信托对房企更常见的输血方式，是股权投资和权益投资。而这，成了“明股实债”的温床。

中融信托和房企的“明股实债”秘密

股权信托产品常见的手法是，信托公司通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血，这样既不占用信托公司非标债权额，还能优化房企的财务指标，此外在对外转让时处置手段更加灵活和高效。这早已是地产圈不言自明的秘密。

财熵发现，被扣上“假股真债”帽子的信托项目，往往有几个特征：1. 虽然表面上是长期股权，但一般附带12-24个月的存续期限；2. 这些项目通常宣传为“浮动收益”，但大部分仍会设置目标收益率，或者“旱涝保收”的条款；3. 一般会设定回购或业绩对赌协议，部分项目还会设有暗保约定、桌底协议。

据不完全统计，这两年中融信托和房企合作多达120只产品，80%被划分为“股权投资类”，大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。以财熵获得的“中融-承安88号集合资金信托计划”推介资料为例，这是2021年3月为融创定制的“权益类信托”项目。

推介资料显示，这个项目存续期为24个月，中融信托计划下的资金将用于设立或注资目标公司，投资于融创中山民众项目、中山五桂山项目、中山三角项目、沈阳金泰项目和南宁五象湖项目。虽然信托费用标明是“固定和浮动报酬混合”，但推介资料给出了7.6%的固定门槛信托收益率。这个计划最后还附带项目退出后融创回购股权的条款。

与此相对应的变化是，天眼查显示，融创旗下的“中山铭晟”在2021年3月新增了股东中融信托。来到5月，中山铭晟注资融创在中山市的三个楼盘所对应的项目开发公司——中山立信、中山建成和中山茵景，成了大股东，而这三家公司的部分股权目前都分别质押给了中融信托。

这不是中融信托第一次成为融创的“金主”，只不过2021年以来二者“合作”的频率有所增多。例如2021年3月，融创文旅将西双版纳环球世纪会展旅游开发有限公司70%的股份转让给中融；10月，融创将南宁融恒房地产开发公司21%的股权卖给了中融。类似的操作发生在广州融海房地产开发公司上——这是融创2021年4月才注册的公司，中融原持股49%，11月从融创处获得21%的股权。

很多房企的名字，也出现在中融信托的朋友圈名单中。例如，中融信托曾是恒大地产回A上市的八大战略投资方之一，也与中国恒大合作发行过多项信托计划。

深圳花现置业、成都远禹贸易、杭州高光置业本是花样年（01777.HK）、阳光城旗下子公司，但明面上却由中融信托持股100%，借此更好地为项目提供资金。2021年6月，合生创展将北京盛宏辰悦70%的股权转让给了中融。

中融信托频繁支援地产大佬，弹药似乎“取之不尽用之不竭”。有人质疑其资金来源，更多人担心的是，中融向房企一下子借出这么多钱，是否都能收回来？

尤其考虑到，市场周知的几个“地产大雷”项目，背后都闪动着中融信托的影子。

地主家也没有余粮了？

1个月前，中融信托状告泰禾集团贷款违约36亿元。戏剧性的是，这场官司因被告缺席而未当庭判决。

距离泰禾出现资金链断裂已经过去一年半，如果说信托公司踩雷泰禾已是旧案，那么2021年几单房地产信托暴雷事件，对信托投资人来说，则真的不能视而不见了。

2021年1月15日，华夏幸福对中融信托违约两笔本息共计11.2亿元的到期信托计划，涉及产品为融昱100号和骥达11号。这只是华夏幸福“连环暴雷”的开始。5个月后，中融和华夏幸福合作的享融223号、享融287号也相继出现到期难以兑付问题。

据悉，对于很多金融机构踩雷的华夏幸福，中融信托超越各家银行和头部信托公司，以近60亿的敞口，排名第一位。

除了华夏幸福，中国恒大、蓝光发展、佳兆业（01638.HK）、中国奥园、世茂集团（00813.HK）等房企的名字，也曾出现在信托兑付困难的黑名单上，而这些房企多数曾和中融信托有过“深度合作”。不少手持这些房企信托产品的投资人，已经瑟瑟发抖。

脑袋冒汗的，还有持有暂时没出现违约，但此前被疯传资金紧张的房企的信托产品。所谓无风不起浪，天知道等到信托到期日，这些房企还能不能腾出资金来偿还。

要知道，中融信托目前仍持有巨量的房地产信托。财新统计发现，2020年，房地产集合信托发行规模前五的信托公司中，中融信托以686亿上榜；目前其累计存续房地产集合信托规模占比，在行业排行第二。

由于信托产品的不透明性，财熵暂未得知哪些房地产信托产品即将到期。但大家可以参考一份数据排名——据证券时报统计，2020年1-12月，信托融资金额最多的10家开发商依次为：恒大、融创、世茂、阳光城、龙光集团（03380.HK）、佳兆业、万达地产、宝能、金科地产（000656.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）。信托公司中，未来两个月到期规模最大的信托公司，是光大信托和五矿国际信托，项目融资额均超过100亿元。

国盛证券表示，2021年12月是一个信托密集到期的节点。但更难的还在后头：“信托偿还压力将在明年3月、5月和6月增加，届时每月有超过500亿元的信托到期”。

肉眼可见，2021年信托违约情况增多。用益金融信托研究院数据显示，1-11月地产信托违约金额共计707.43亿元，在各投向领域占比较高。其中，8月、10月和11月的违约金额，分别为114.99亿元、123.88亿元和141.60亿元，较其他月份明显增加。

大多数人将这归因于政策对于房企融资的收紧。但另一个可能解释的原因是，信托公司渐渐开始打破“刚兑”。

唇亡齿寒：信托和房企深度捆绑？

“刚兑”，即产品出现兑付困难时先由信托公司垫资，一度是信托行业的传统，这是当时监管机构出于稳定金融信心的考量所规定的。

对于信托公司来说，声誉等于金字招牌，所以之前很多信托公司为了避免违约事件划花自己的“名片”，都会想尽办法掩盖兑付问题，甚至不惜动用自用资金填补窟窿。这就是为什么出现中融信托2016年一个信托项目底层资产违约后，时隔5年才动用法律武器，而期间投资人完全不知情的魔幻一幕。

但最近一年风向已变，监管要求金融机构打破刚兑，为的是实现优胜劣汰，提高市场运作效率。这可以解释，为什么最近一年很多信托公司不再兜底违约产品，任由暴雷的发生。

然而，也存在相当一部分信托公司依然选择为房企掩盖风险。据用益观察，在风险项目兑付方面，信托行业内依然存在采用滚动发行、借新还旧、发行TOT接盘、用自有资金垫付、展期或直接违约等方式进行隐性刚兑的现象。

毕竟，考虑到资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱，倘若房企最后因为流动性危机而破产倒闭，金融机构和信托砸下的大笔资金也将覆水难收。

2021年12月13日至19日，房地产类集合信托产品的成立规模意外大增4.4倍。考虑到年末是集合信托产品到期的高峰期，这些激增的产品，不排除就是用来“借新还旧”的。

曾有业内人士透露，在信托产品违约的时候，杭工商信托的操作有点匪夷所思，“不仅不积极向发生逾期的融资人索偿，反而主动向违约方提出给对方展期”。

问题是，这兜得了一时，兜得了一世吗？在所有人都打破规矩的情况下，受伤的永远是那些守规矩的人。

对那些被违约的信托公司来说，更艰难的，还是之后的追索问题。房地产信托产品投资类大多数是股权类投资，有的产品是“假股真债”，但权属并不那么清晰。所以，对于房企来说，在资金链出现危机的情况，往往倾向于先兑付实实在在的债权，而不是信托产品。

例如，华夏幸福债务重组方案，此前的阻力主要来自信托投资人。一财报道，信托产品债权方的表决曾较为滞后。根据方案，华夏幸福给信托机构的展期是5年，但对于投资人来说，5年内变数太多。所幸的是，12月10日，这份重组方案获得高票通过，意味着信托、信托投资人最终还是做出让步。

“一旦房企暴雷，信托公司会比较吃亏，”一位房地产从业人员对财熵说，“他们基本很难做。之前和信托公司交流过，信托业务地产额度要大幅压降。以前做债和夹层多，现在只能投权益。”

然而，如前所述，权益类信托产品承担的风险更大。而且，虽然这类业务会给中融信托带来更多投资收益，但不一定会产生更多净利润。

这一点从中融信托2020年报中也得以证实。其2020年获得营业收入54.88亿元，同比增长2.41%。净利润为13.73亿元，同比下滑近22%，处于“增收不增利”的尴尬境地。事实上，自2016年以来，中融的业绩就一直在走下坡路。

“信托基本需要转行。”前述房地产人士对财熵说。目前，中融信托正在向标品信托投资体系和新的产融结合业务模式转向。

转型路漫漫。但眼下，信托必须直面未来一年房地产信托偿付高峰的挑战，这也是悬在整个行业之上的达摩克里斯剑。

“公司非标团队基本走光了，因为很多项目逾期，今年公司利润会大幅下滑，年终奖也肯定不会有了。” 一家民营信托公司的相关人士无奈说道。

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