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本报记者 慈玉鹏 张荣旺 北京报道

《中国经营报》记者近期注意到，招商银行天津分行与天津市政建设集团及其孙公司——滨海团泊新城（天津）控股有限公司（以下简称“团泊公司”）等方，发生一起近19亿元的纠纷。

值得关注的是，此案涉及多块土地使用权的收益权质押，招商银行天津分行指出，该案中，宗地编号为津丽张2004-049号项下的天津东丽区张贵庄四期C1使用权的收益权质押给该行，但土地却被出质方挂牌出售，购买人2.5亿元保证金未按约定进入监管账户，且已被使用。

业内人士表示，监管账户是对特定账户的监管，土地使用权的收益权质押既不能控制土地使用权的处分权，也不能先期约束交易的第三方，所以土地交易的账户就可以随机选择，银行的风险很难控制，客户使用的账户一旦调整，则银行的监管或将落空，风险较不可控。

多块土地使用权收益权质押 18.86亿本金逾期

2019年9月30日，团泊公司与招商银行天津分行签订《固定资产借款合同》，约定招商银行天津分行向团泊公司发放借款约18.89亿元，借款期限自2019年10月9日起至2020年9月29日止。天眼查显示，团泊公司为天津滨海发展投资控股有限公司（以下简称“滨海投资公司”）全资控股子公司，而滨海投资公司是天津市政建设集团全资子公司。

法院认定，招商银行天津分行与团泊公司签订《质押合同》，约定团泊公司将其在与天津体育学院、天津中医药大学签署的《天津健康产业园区天津体育学院项目土地收储置换及新校区建设合作协议书》《天津健康产业园区天津中医药大学项目土地收储置换及新校区建设合作协议书》项下全部应收账款收益权，向该行提供质押担保。

除应收账款收益权质押外，招商银行天津分行与团泊公司签订《质押合同》，约定团泊公司将宗地编号为团泊新城西区A02-12、A03-01的土地使用权的收益权向银行方面提供质押担保。

另外，招商银行天津分行与滨海投资公司签订《质押合同》，约定滨海投资公司将宗地编号为津丽张2004-049号项下的天津东丽区张贵庄四期C1、C2、C3、C4、C5、C6地块土地使用权的收益权向该行提供质押担保。

此后，天津市政集团、滨海投资公司等方分别向招商银行天津分行出具《不可撤销担保书》，为团泊公司在上述《固定资产借款合同》项下的全部债务提供连带保证担保。

2019年10月9日，招商银行天津分行向团泊公司发放贷款约18.89亿元，合同期内适用固定利率为7.552%。

值得注意的是，法院认定，2019年11月22日，招商银行天津分行加强风控，与滨海投资公司、中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称“金谷信托”）、招商银行天津合众大厦支行签订《信托计划资金监管账户监管协议之补充协议》（以下简称“《资金监管账户补充协议》”），约定滨海投资公司上述C1、C2地块土地收益所得款项，在向金谷信托清偿债务后，将剩余收益款项优先用于偿还招商银行天津分行的债务，并授权招商银行天津合众大厦支行进行资金监管。

随后团泊公司借款逾期，截至2021年1月7日，团泊公司尚欠本金18.86亿元。团泊公司未再偿还借款本金及相关利息等，各质押担保人、保证人亦未再承担担保责任。

土地被售卖 保证金被指挪用

问题不只是逾期。招商银行天津分行在诉讼中表示，发现天津土地交易中心公示信息显示，滨海投资公司已委托天津市土地交易中心，将上述C1号地块进行公开转让。

经查阅，天津市规划和自然资源局官网2019年11月28日显示，该中心曾发布上述 C1 地块土地公开挂牌转让公告，依据滨海投资公司要求，该地块竞买人须交付竞买保证金，由原人民币3.8亿元下降至2.5亿元。

招商银行天津分行方表示，2019年12月天津市政投资有限公司以12.4亿元的成交价格竞得，且已向滨海发展公司支付保证金2.5亿元，滨海投资公司应当确保将该地块的土地出让金全部支付至《资金监管账户补充协议》约定的唯一回款账户（即约定的监管账户），并将该地块的土地出让金收益在向金谷信托清偿债务后，将剩余收益款项优先用于偿还前述《固定资产借款合同》项下团泊公司所欠招商银行天津分行的债务。

但招商银行天津分行在诉讼中表示，滨海发展公司未经同意，私自变更了指定收款账户，导致保证金并未存入约定监管账户，且经过银行与滨海发展公司多次协商沟通后了解到，滨海发展公司已经将保证金2.5亿元私自使用，该公司亦表示此后的转让款9.9亿元（总价12.4亿元）将以回购资产和抵债的形式进行抵销，滨海发展公司的行为已经严重违反《质押合同》的约定。

记者就相关情况进一步与招商银行确认，但截至发稿该行并未回复。

发现问题后，招行银行提起诉讼，要求团泊公司立即偿还贷款本金及利息，并且对相关《质押合同》项下提供的质押物（即应收账款收益权和土地使用权的收益权）享有合法有效的质押权，有权对质押的应收账款收益权和土地使用权的收益权依法行使质押权并优先受偿。

团泊公司、滨海投资公司抗辩质押登记的债务履行期限内容错误，且未填写质押财产价值，故不应承担质押担保责任，但未得到法院支持。

天津市第二中级人民法院判定，团泊公司偿还招商银行天津分行约18.86亿元本金及相关利息等，对相关质押合同项下的应收账款及土地使用权收益权优先受偿等。

该案中，为什么团泊公司能够将土地出售？专注金融领域的康达律师事务所高级合伙人陈庆波告诉记者：“实际上，土地使用权的收益权能否质押，在理论和实践上都是存疑的。根据之前《物权法》和现行《民法典》的规定，质押分两类，一类是动产质押，另一类是权利质押。而土地既不属于动产也不属于能质押的财产权利，是不能质押的。该案件中‘土地使用权的收益权’从表述上看，属于权利质押，其质物是‘收益权’，而不是土地和土地使用权，该项质权的存在不影响土地使用权的流转。”

针对团泊公司被指不使用监管账户，私自变更收款账户的情况，陈庆波表示：“监管账户是对特定账户的监管，客户使用的账户一旦调整，则银行的监管将落空。如上所述，‘土地使用权的收益权’质押既不能控制土地使用权的处分权，也不能先期约束交易的第三方，所以土地交易的账户就可以随机选择，银行的风险很难控制。概括而言，这种交易的难点不在于监管账户，而在于控制土地的处分权。控制了处分权，账户监管才有意义。处分权控制不了，账户就可以随意选择，监管特定账户就毫无意义。”

金融监管研究院副院长周毅钦表示：“资金流向监控是贷后管理中的重点，也是实操层面的难点。首先要坚决紧跟回款。该案例中，既然土地转让款是该笔融资的重要还款来源，且转让也是公开可查询信息，银行方面理应派专人密切跟踪转让进度，进而可以第一时间直接把控该笔现金流的正常回款。”

周毅钦表示：“其次，银行应旁敲侧击，全面监控。例如要求融资客户和担保企业在银行开立基本结算账户，争揽企业的代发工资业务，侧面考察经营情况、综合还款能力，掌握客户资金情况。另外，银行要严格监管，控制账户开立。针对可能使用其他账户转移资金，有条件的情况下，银行方面可控制融资企业的财务章，对其资金进行全方位监控。”

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标签： 约定团泊公司 控制土地 监管账户