融资租赁行业研究(融资租赁行业研究方向)

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本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

随着住房租赁行业的纵深发展，我国租赁企业开始尝试经营模式的转变，发力轻资产赛道。越来越多的专业机构在品牌力、产品力、运营管理能力、获客能力等方面进行精耕细作。

近日，在由中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司共同举办的主题为“新发展模式下的住房租赁”的2023中国住房租赁发展论坛上，多位从业者表示，随着行业向精细化方向发展，运营的价值愈加凸显。

运营价值提升

作为一个“大民生、小利润”的行业，运营能力对于住房租赁企业来说十分重要，提升运营管理效率已是业内共识。

根据“十四五”规划，我国要大力发展租赁住房，新增租赁用地供给，随着地块供给增加，大型租赁社区已成发展趋势。

在论坛上，魔方生活服务CEO柳佳认为，保租房的大量入市，尤其是社区式保租房供应增加，为以运营见长的专业机构提供了更多业务发展空间。

据了解，随着住房租赁公募REITs的成功发行，首个住房租赁基金的落地，市场上资产方与轻资产运营商的合作越来越多，业内对于优质运营主体的需求在不断增加。

她指出，对于轻资产运营商而言，现在不得不做的就是积极拥抱保租房。实际上，在轻资产输出方面，已有不少机构在市场调研、产品设计、规划、工程管理、产品营销、智能化等方面为保租房运营赋能。

要规模化运营租赁房源，数字化管理系统必不可少。以对保租房的租金管控为例，相关政策规定，保租房的租金价格涨幅每年不得超过5%；不得高于市场同类型同地段同面积同样装修水平的房源价格。

据柳佳介绍，租金管控是保租房管理的重要内容。政府方面希望通过稳租金价格来稳民生，企业希望获得对租金价格的准确判断，投资人亦希望通过价格来确定退出时的收益。

对此，魔方研发了一套价格评估体系。据了解，其逻辑是将所采集数据投到宏观模型中，让AI在短时间内进行大量分析计算，最终生成定价模型。借助该模型，运营商可以获知在某一地段开一家公寓能够带来多少租金收入，同时获取周围办公、交通、竞争者及民宅环境信息。

据了解，随着运营能力的成熟，业内已有部分企业通过挖掘客户需求、提供增值服务来增加非租金收入，比如联合合作伙伴卖矿泉水、组织社交活动等方式。

产品供给多元化

今年以来，随着金融17条的发布、REITs的逐步完善，租赁行业建立了“募投建管退”整个资管链条。安歆集团创始人CEO徐早霞指出，资金支持政策能解决行业投、融问题，而运营商则需要继续解决行业高质量发展问题。“如果没有高质量发展，REITs可持续退出和对投资人的承诺是无法实现的，所以运营商还有很长的路要走。”

徐早霞认为，租赁是一个民生行业，从业者应该加强对政策和产业发展方向的研究。在她看来，对于超大型城市来说，全面提升城市治理能力的过程中，有效落实大批新市民、青年人的安居问题，做好人才服务是重要一环，而以“一张床”破题的宿舍型租赁住房可以成为高效切入点。

在宿舍型租赁住房产品线的打磨中，徐早霞发现，运营商需要兼顾政府、企业、人才的多方诉求，做好多方价值的翻译器。比如，对于产业园区租赁社区产品，客户的需求是非常个性化的，“企业和企业之间，甚至同一个企业对于员工住宿的需求往往多线并行。”

对此，安歆采取“一园一策”模式，即从项目所在园区的人群结构和需求调研开始“以需定供”，通过系统分析落实到相应的单人间、双人间、多人间等多层级产品配套、公区功能配套，尽可能满足周边企业多元人才的居住需求。

值得注意的是，尽管同为租赁需求，但需求端的分化已愈加明显。乐乎集团创始人、CEO罗意表示，公司现在已经很难做到完全标准化的产品了。“因为行业竞争十分激烈，客户、机构、城市内部不同板块之间都在不断分化。”

据罗意介绍，乐乎这两年间，在不断地把公司组织变小、变慢，“花更多时间在个别项目研判上，最多的时间也是看项目、开论证会、跟投资人沟通。”

据了解，乐乎去年在国贸做了一个小体量尝试。“总共只有21套房源，我们把原来123平方米的三居室做成一居室，供不应求。这是因为我们找到了周围的高净值人群。”

在论坛上，多数从业者认为，目前我国住房租赁行业已进入规范化发展阶段，新一代的租赁住房需求日益旺盛，住房租赁市场增长空间依然很大。企业要抓住新机遇，借助数字化技术，积极探索商业模式创新和管理创新；同时深入挖掘市场客户需求，打造企业标杆项目，促进住房租赁市场向专业化、品牌化发展。

（编辑：卢志坤 校对：刘军）

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标签： 租赁企业 运营能力 住房租赁