FANGDONG
2020年前后，郑州在老城区开启大范围街巷界面改造、老旧小区改造，主要是对房屋外立面及配套公建进行整治，不涉及房屋拆迁。这属于综合整治，花钱少，见效快，一般由政府主导实施。
原房屋建筑大部分保留，只进行少量拆建，推进地块业态或产业全面升级的，属于有机更新。这种方式没有或极少配建住宅，后期资产运营要求高，短期难见收益，少有开发商敢玩儿。
再就是拆除重建，土地可变性修规，二类居住用地比例较高，利润丰厚，是开发商争抢的香饽饽，比如某城中村拆迁、某锅炉厂搬迁改造。
近期华润接手西郊热电厂地块改造，宇通老厂区土地修规，则包含拆除重建和有机更新结合的特点，给了城市更新项目极大的利润宽容度。
如能把握好两个超大体量城市更新项目的定位，则极有可能让郑州一举成为全国城市更新的典范。
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：陆离 美编：小樱 校对：大豆
01
郑州城市更新现状：
都在讲过去的故事，没几个操心现实
对比其他城市，郑州的城市有机更新起步较晚，还处在摸索阶段，尤其是工业遗存改造上。
拿数年前就已成型的北三环良库公社、二环支路瑞光创意工厂、经开区彩虹盒子来说，至今仍在园区招商和产业发展上难以突破瓶颈。
这两年比较火的西郊二砂、芝麻街文创园，沙口路油化厂文创园，也算做得风生水起，但由于体量大、后期开发衔接慢、运营模式单一，尚未呈现出与定位匹配的繁荣。
油化厂文创园
而曾经倍受关注的国棉三厂老办公楼改建纺织工业博物馆，和家属院区的历史文化街区改造，还在因各种原因迟迟难以推进。
现下郑州在运营的工业遗存改造项目做得好不好，基本由是不是抖音、小红书网红打卡地，去拍照好不好看决定。
目前郑州所有同类项目中，基本围绕展览、办公、吃喝展开（主要是吃喝），业态、观感大多相近，且同质化严重：
吃喝3件套：手冲咖啡、精酿啤酒、网红美食……
拍照3件套：彩色指路牌、钢结构玻璃墙、红砖大厂房再刷上大“口号”……
这些东西当然很好，也有意思，但如果每一个地方都是类似的东西，难免审美疲劳。
不管业主方、运营方还是媒体，大多还限于基础的视味觉狂欢，至于园区运营赚不赚钱、能不能越来越赚钱，则基本避而不谈。
不是不想谈，过于复杂的土地权属、过于简单的盈利模式、以及强烈的复制感，很难在一阵风潮之后持续获取收益。
网红打卡地，不是贬义词，没有住宅可卖的城市更新项目，投资回报比太小，有人愿意做，还能吸引年轻人打卡，就是现阶段的成功。
问题是，这些很好，但不能只有这些。
现在的工业遗存改造，往往与人文情怀关系密切。只是言必称人文的设计，很多只是人文意向的简单堆砌，未必人文。
重要的不是在城市更新中保留人文，而是如何以人文的方式进行城市更新，让过去的情怀融进当下。
最简单的界定，就是看它是否被“盒子化”。
改造后仍然保持原来的工厂式封闭格局，还是彻底融入周边居民的街区式格局，是完全不同的概念，后者是活着的、动态变化的，这才是有机更新。
02
工业遗存要从盒子里出来
目前郑州工业遗存街区式改造规划最成体系的，是规划总占地约916亩的二砂文创园。
项目从2012年启动改造计划，直到2018年由郑州投资控股、郑州地产集团、深圳星河控股三方签约战略合作，才有实质性推进。
在规划中，项目以大面积保留二砂厂老工业建筑改造文创园区为主，并规划9块（约462亩）住宅用地和10块（约196亩）商业商务兼居住用地。原厂区内规划2条东西向、4条南北向市政道路，整体进行街区化改造。
2020年，占地约100亩二砂文创园（一期）开园，泛街区式互动设计，让其成为当年郑州最知名的网红打卡地，并吸引17家文创公司入驻。
二砂文创园
但受经济大环境影响，开园两年，二砂文创园整体运营并不如预期。目前深圳星河控股已经退出，项目运营暂由政府接管，后续开发建设陷于停滞。
这种体量的城市更新项目，没有外部资本介入，单靠政府根本无力支撑，还能想到的出路，就是交给万科接手。
因为在郑州，愿意沉下来讲人文情怀，且能讲出认同感的，目前只有万科一家。从郑纺机改造而生的万科美景世玠，到万科山河道，再到万科古翠隐秀，都在延续用人文的方式做城市更新这一逻辑。
但这些项目限于地块体量不大，仍是单纯的住宅产品。万科做城市更新的强大实力，在郑州最多也就释放了3成功力。
看看万科在全国的城市更新项目。广州的旧城街区微改造项目永庆坊，通过骑楼街历史打造场景、传承文化、激活商业；
永庆坊
由上海生物制品研究所改造而成的上生新所，万科接手后提出空间、文化、内容三维度共同再生策略去打造，回应上海市政府倡导的“建筑可阅读，街区可漫步，城市有温度”城市更新理念；
上生新所
成都猛追湾，则是万科以EPC+O模式做城市更新项目的典范，这种模式由政府平台收储土地，总承包方负责项目策划设计、施工建设、经营运作全过程。
猛追湾
以上这些成熟经验，如果统筹结合到二砂文创园的后续开发，施展空间和投资回报比更大，完全可以成为新的城市更新标杆。
03
热电厂改造，很可能后来居上
二砂向北2.5公里，近期正式签约的华润郑州热电厂改造项目，则更快一步。
今年6月16日，中原区政府与河南豫能控股、华润置地（郑州）公司就郑州新力公司老厂区（郑州热电厂）开发项目举行合作签约仪式，将打造一个“集特色产业园、工业遗存保护、公园绿化、教育、宜居住宅于一体的大型城市综合体”，目标直指“城市更新+产城融合”标杆项目。
目前项目具体规划还没出，不过前期旧厂房拆除进度很快。
7月11日下午，走进生产区拆除现场，同样是电厂长大的我，看着与儿时感受如出一辙的汽机车间，长长的燃料输送带，可以偷偷游泳的晾水塔，以及爬上晾水塔内拽根可当“学校教鞭”用的塑料杆，还是倍感怀恋。
旧厂房拆除现状
这样的情怀过于个人，其实大部分人无感。但又觉得，这座曾为过去的二砂、煤机、国棉厂、电缆厂等提供过源源动力，为郑州人供暖几十年的地方，不应该就此湮灭。
不知道这些厂房车间、烟囱水塔，哪些拆除哪些保留，究竟会做成什么样子，不过由华润接手改造，其实心里已放心大半。
华润旗下华润电力目前全国共运营37座火力发电厂、4座燃气发电厂，也有做老电厂工业遗存改造的丰富经验。
比如同样是电厂搬迁改造诞生的华润时代之城项目，地块由沈阳沈海热电厂+东贸库构成，北侧同样为铁路线。
沈海热电厂、东贸库地块规划示意图
为了保留城市记忆，片区配套公园以晾水塔底座为灵感设计高空步道，并陈列当年园区用于运输煤炭的火车头，串联老工业区的过去与未来。
沈阳沈海热电厂改造之后鸟瞰图
另一个可借鉴的例子，是位于北京首钢园的北京冬奥会滑雪大跳台场地，及旁边利用首钢老发电厂改造而来的北京首钢香格里拉酒店。
冬奥会滑雪大跳台场地
首钢香格里拉酒店
首钢园引入滑雪运动和高端酒店IP，让工业遗址与现代生活相结合，充满了浪漫主义色彩。而工业遗址改造中，留住情怀但不陷于情怀，才是最好的出路。
郑州热电厂有约700亩的三环内核心土地，央企华润有实力不差钱，项目是泛街区化“商住游创”定位，项目没有任何城市更新所面临禀赋短板，很明显，热电厂改造项目，也是郑州西区历史、当下、未来的最佳空间结点。
郑州热电厂
04
郑州该有自己的工业新文化名片
活在现在，才有生机，而更大的生机，是活出未来。
老工厂搬迁，不止要让历史人文服务当下生活，最好还能做出引领城市未来生活模式的范例。
郑州的飞速发展，不止有棉纺厂、铁路这些可追溯几十、上百年的名片，还有当下在全国乃至世界都名头响亮的工业名片。比如宇通客车。
7月7日，郑州市自然资源和规划局发布宇通老厂区地块土地修规公示，将厂区合计约1779亩的二类工业用地，规划为以居住、商务用地为主，兼有教育、公园、体育用地，保留厂区东南角高层办公楼（一类工业用地）的新土地利用规划。
规划示意图
宇通老厂区
工厂外迁是城市功能优化的必然趋势，但外迁后原有土地怎么利用，如今值得商榷。
郑州新房库存去化周期已超过2年，房子还不好卖，真的还需要再建更多住宅吗？
郑州主城范围内，除了公园、商场、省博物院这些传统休闲娱乐、文化体验场所，还有什么值得花时间体验的地方吗？
如果两个问题都是否定的，那利用宇通老厂搬迁的契机，拿出一定比例的土地，保留工厂关键生产车间，打造宇通客车乐园或国家公交博物馆可好？
不说国外，国内就有类似的工业遗存改造案例值得参考。
1、 由青岛啤酒百年工厂改造而来的青岛啤酒博物馆
青岛啤酒博物馆由嘉士伯啤酒博物馆负责人尼尔森设计，清华大学美术学院负责室内布展，集啤酒文化展示、生产线参观、啤酒生产介绍、酒吧、游客参与为一体，共有三个分区。
青岛啤酒博物馆
历史文化区域，通过图文资料，了解啤酒起源，青岛啤酒历史，青岛国际啤酒节等；
生产工艺流程区域，通过老建筑、老设备及车间生产场景，还原百年青岛啤酒的生产流程，实现生产、参观互不影响；
多功能区域，设置酒吧、购物中心，让游客尽情品尝各种新鲜青岛啤酒，购买各种纪念品。
并通过“觉醒的酿造师”剧游、个性化定制啤酒、亲子研学项目，给游客提供了解青岛啤酒、了解青岛这座城市的沉浸式丰富体验。
目前，青岛啤酒博物馆不仅晋级国家一级博物馆，还成为国家级科普教育基地，每天到访游客数千人，博物馆门票及衍生体验消费收入，比卖啤酒还火。
2、由上海玻璃仪器一厂旧址改建的上海玻璃博物馆
博物馆体量不大，但内容丰富十足，开馆十年以来，凭借高水平的策展和各种沉浸式互动体验，吸引无数人探访。尤其玻璃迷宫互动闯关，深受孩子喜爱。
作为近年大热的专题博物馆，上海玻璃博物馆曾被外媒评为中国最不容错过的三个博物馆之一。
上海玻璃博物馆
一个百年玻璃厂以博物馆的形式重生，反而得到数倍于其本身的社会影响力，这才是工业遗存改造的价值所在。
那么，结合它们的成功，我们的宇通客车，是不是也可以做个类似的博物馆，甚至主题乐园？
去年曾去宇通新能源工厂旁的宇通营销中心参观过宇通博物馆，对于里面的房车参观、客车模拟驾驶、火星基地VR体验印象深刻，但也只是展示宣传级别的体验。
如果以主题乐园的思路运作，在宇通老厂区：
保留某型客车生产线，让游客身临其境参观一辆客车的诞生的过程，甚至在每个生产环节设计一个互动体验，让游客亲自上手操作；
把现在的火星基地短片升级打磨为大型球幕电影，设计类似客机驾驶舱模拟飞行的1:1客车模拟驾驶；
做世界客车、巴士、特种车辆实车博物馆，并提供全品类定制车模售卖；
园区全面实现所有交通工具的无人驾驶。
宇通无人驾驶汽车
未来，郑州、宇通、客车3个词能通过宇通博物馆或乐园在全世界面前深度绑定，这样的工业遗存改造，才不枉这1779亩的土地价值吧。
每个城市都有自己的城市记忆，一片老街区、一条商业街、一座旧工厂，就可以串联起一个城市的人文底蕴。
这些烙印城市过往的时间节点，往往地段优质，也是城市的空间节点。
当它们被城市发展甩在身后成为包袱时，如何让它们比现在的城市状态再高出一级，让新街区与旧街区之前从规划上就互相超越、螺旋上升，才是城市更新该有的样子，而不仅仅是超越地块本身现状。
所以，让城市保留原有的味道还不够，城市更新，也要让城市创造更新的味道。