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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：继续问：房姐，我现在自住TTY大平层，有150万贷款，再贷款500还款可能有压力，另外现有的500➕的资金5年左右可能要挪走，所以现在是最好全款或者少贷，因为有挪用的可能，希望可以做到收益最大化，最好有个学区挂靠，我的预算看了下望京区域只能买宝星国际一居，季景沁园一居，北纬40度一居，南湖东园一区和二区的两居，再就是大屯主场一居都可以全款，你觉得哪个短期升值空间大？要不要少贷点款？或者你有其他组合推荐么？

回答：你看的这几个楼盘都没有问题 升值空间都差不多，重点看下宝星、季景沁园、北纬40度。根据你自己的情况适当少贷款也可以

提问：房姐您好，目前我在丰台七里庄附近工作生活，年前卖掉大兴黄村的首套，目前现金260，作为二套首付，打算购总价400内想买70平左右小两居，看了望园东里，怡海花园和新华街附近的板楼，发现前两个小区楼层户型理想的预算得在430+，除非朝向楼层不好的在400内，新华街一带可以但是环境不太好，如何选择？牺牲户型楼层还是小区环境还是挑选面积再小一些的？

回答：建议牺牲户型，只要不是太过畸形长期看影响不大，而且仔细淘也可能捡到性价比不错的标的 谁的中介费少用谁，服务质量差不多

提问：房姐您好，问下贷款相关事宜。 现在在大厂工作，月薪较高，但年后才入职，中介说申请贷款可以用收入证明而不用流水，请问这么申请靠谱吗？ 征信无逾期，但去年年底想创业，在数个平台查了征信，且有三四笔小额借贷（现均已提前还清），请问是否影响批贷？ 谢谢房姐！

回答：要看具体的银行，工作单位比较好，银行可能会放宽不要流水，或者月供低于5000也不用 已还清的不影响

提问：美丽的房姐，美林花园2居目前均价在9万左右，这个价格可否值得入手！ 砍价到多少入手合适！ 目前疫情得到控制，房主逾期又都有所上涨！砍价难度较大，这个盘目前可否属于溢价盘

回答：美林花园主要户型尺度过大 总价偏高，后期出手不便。另外可以看看万柳板块，往南一点主语城不错。 美林8.5左右可以考虑

提问：房姐您好，新人首问！我是sfsd，首付预算300-350，媳妇望京上班，自己海淀，自住为主能跟上大盘就行，目前看上望京宝星国际小两居基本7.5*90m左右，澳洲康都两居7.3*90+，朝庭公寓6.5*100两居户型一般，前两个小区都是您推荐的淘笋小区，确实不错，但目前看来两居的价格已经起来了；朝庭没看您怎么提过，这个小区有什么坑么，包括望京南的其他小区，价格都要低一些，这里面有什么原因么？ 另外炫彩嘉轩、慧谷时空等小区环境原因价格较低，大约5.8*100-110，还有嘉润花园年代问题也略便宜点，请问选筹时相比宝星澳洲哪个合适？ 宝星、澳洲的选筹单价上限是多少？ 另外是否有必要去朝青淘淘看？请您指教。

回答：朝庭公寓只有3栋楼，没什么环境，小区租户多，涨幅一般 跑输大盘 慧谷时空属于新一点的老破大，可以选择性淘笋 嘉润花园小区小，加上大户型居多，过去有一定折价也经历过补涨，目前仍然属于淘笋的老破大类型 建议主看望京吧，自住+保值 还是建议宝星、澳洲更合适。

提问：房姐您好，请问九龙花园怎么样？是否有溢价？预算800万以内，有二胎，因此想买个在东边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，谢谢。

回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 九龙花园是双井典型的老破大标的。当然九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼不同房源之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万左右不到的标的，而小户型则价格在6万以上了，性价比就一般了。 若是能淘到单价4.5左右的标地，可以入手。

提问：房姐您好。本人2.5线房产总价值约1600万，贷款250万（5套门脸价值1250万，贷款200万；2套住宅价值350万，贷款50万），家庭年净现金流入约40万，北京工作满5年无购房，有北京工作居住证。请教您如何进行资产优化与在京投资。谢谢[抱拳]

回答：你好，有效信息太少 建议说说二线城市房产的具体信息，再做资产配置规划 租售比在5%以上的门脸可以保留 二线城市普遍新房癌多，房龄15年以上，非核心地段，未来升值空间小可以出手裂变。 北京投资子弹不同打法也不同： 1500万以上 蓝海 900-1500 性价比 600-900 脱离底层 400-600 红海市场 300-400 血海市场 300万以内 韭菜市场

提问：二套资格，只有120万首付，有老人孩子自住需求，需要买三居最好，买北京哪里好呢？求房姐推荐，最近看了房山良乡行宫园和阎村天恒乐活城，腾龙家园，还有丰台火车站附近的丰西北里，以及张郭庄小区的老公房小两居，房价都在230万以内。选哪个好呢？

回答：房山的问题是太远，阎村属于半个河北县城，加上价格已经超高，不建议入手。 草桥一片是丰台不多的价值区域。 目前价格还低，区域还算整齐，未来新机场的起点站。 住丰台周围的可以考虑淘一淘。 子弹120，别用你的二套资格买，全款抵押的方式入手一套350左右的老公房，找垫子公司配合全款买入后做抵押。

提问：房姐：请问海淀区金隅尚林家园共有产权房项目如果有资格值得考虑吗？共有产权房有什么优劣势还请指点。首付子弹150-180，sfsd不知道是考虑二手房上车更好还是这样的共有产权房也值得考虑？非常感谢。

回答：现在有个特点，凡是去中心化，共享概念的就特别受某些人欢迎，这些东西无非两个特点，一是让你感觉避免受到了剥削，二是让你感觉用几块钱拥有了几万块的东西。 譬如现在大火的比特币，ICO，共有产权房，租赁房…… 实际上，每个人都不可避免受到剥削，因为你需要付出才能进行交换，使用权不是产权，不能用几块钱解决几万块钱的问题。 所以，自住可以买的，相当于你用八折的价格买到了一个80%的产权，但是附赠一个100%的使用权。但是投资一定是回避的。 子弹180，建议买二手纯商品房。

提问：尊敬的房姐好！我们在六道口上班（高校），孩子一岁，可上高校附小，但考虑到孩子上学路程时间，还是想买六道口附近，六道口溢价多，我们想在六道口淘淘有没有笋户的电梯房，富润家园，文成杰座，中铁翰庭两居室，多少价格算笋户，值得投资呢？另外六道口未来还有发展空间吗？我们现在昌平县城一套房，打算置换。置换这样操作有利吗？

回答：富润家园 7，文成杰座 7，中铁翰庭 8 六道口本就溢价区域，有性价比的标的非常少，淘笋相对困难 昌平县城出掉吧，没有长期持有价值

提问：房姐您好，买房小白，因北京社保到6月后就满五能在北京买房，首房首贷，有几个购房需求请教： 1、 购房总价350万内一居室，希望是60平以上满五唯一；目前关注的是朝阳板块常营北京新天地、朝青国美第一城、双桥的朝阳旺角，可以首选哪个小区？或有其他小区推荐？结合自身需求：婚前购房，希望该房可在未来5-10年稳定涨幅合适卖掉换大两居。 2、 银行流水：单位年前把浦发工资卡换成了江苏银行工资卡，因此从去年12月-现在，工资一到就1-3日被我转到了浦发上，按房姐之前说的合格的银行流水，那江苏卡就不符合标准，而浦发卡虽然有比较漂亮的金额入账且有富余，但收入中缺少“工资”字样的，是否也不符合标准？

回答：首选国美第一城，还推荐看 朝青 炫特嘉园，十里堡 京棉新城 公司走的工资代发就不用担心，一般社保账户流水或个人纳税单也都是有效证明。流水也能找懂行的中介帮助包装，不是大问题

提问：房姐你好！请问法拍房普通人可以尝试吗？有中介做法拍房，说包括房屋债务、业主搬迁、欠费查询、户口清出等都可以解决，达不成条件，中介公司可全额收回。这样的说法靠谱吗？法拍房还需要注意什么问题，如何最大规避风险？或者干脆不要碰法拍房？谢谢！

回答：这个出问题后成本很高，一般不建议尝试，或者你觉得风险和损失自己能接受 法拍房以前有详细介绍过，可以圈子里搜索

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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