我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：小夫妻首套刚需上车，东拼西凑首付在200-220左右，上班地点在中关村附近。 希望通勤时间1小时内，有电梯的次新两居最好。 单位解决学区，所以对房子的学区不是特别看重。 目前关注的几个位置 1，马连洼，海淀，对面积和房龄不太满意。只能买梅兰竹菊60平的小两居。 2，北面龙泽附近，新龙城、龙泽苑、北京人家。 3，南面角门西、草桥附近。 4, 9号线南面六里桥-科怡路附近。 这几个区域哪边好一点？还有其他合适的区域可以考虑吗？
回答：220万选筹最大化正常可以买到500出头的 但是既然你讲到中关村工作，就比较麻烦了，可以参考过去的帖子： 在中关村工作，是考虑自住；好在通勤一小时，范围放到很宽，从西五环到东四环北五环其实都在这个范围内。 但其实更建议你不要把时间放在通勤上，因为工作的变动成本相比对于房产来说，成本太低太低，码农区域选筹是比较容易踩坑的，如果要回避溢价，最佳选择就是交界的昌平地段，西二旗北路以北和回龙观板块。 梅兰竹菊带学区老破小不是很建议。 新龙城，融泽嘉园偏次新，500万竞争也比较激烈。 如果你的总价可以到550，其实可以买到回龙观的180+平大面积 或者500出头可以买到天通苑200平 青年路可以买到次新两居 唯一和中关村近的，林翠路一些老小区奥林春天等差户型有可能500多万，不是很合适 9号线不用考虑
提问：苏州湾东。趁暑假和疫情在苏州湾东附近租了个三居，18层，没有以前担心的潮湿，衣服一天就干了，能看到太湖，环境气候都挺适应的，心里长草想入个140的，400个左右，会站岗么
回答：你好，苏州具体选筹我不熟悉，整体回避高价区、工业园区。 苏州整体房价不低，在省会城市一家独大的今天，选择省会的成长性更好。
提问：明年6月份够5年社保，没有北京户口，目前有个一岁的孩子，过两年打算要二胎，目前住180平米，大三居，小产权房子，有育儿嫂。和爱人都在国企上班儿，准备换一个四室以上的房子，最近看了好多，比较中意门头沟裘马四季，191+25平米的，听朋友说前两年买的这个户型，1200多，现在900多。明年年初准备购入，首套房，首付4成。由于没有北京户口，孩子准备上国际学校。 有什么建议吗？
回答：门头沟的房子目前定位都是养老，这里的房子保值效果较差，你们现在买不合适。建议在丰台 石景山 等板块看看。还有只要不买东西海，没有北京户口也可以上学
提问：夫妻双方无户口，孩子一岁半，一位老人带孩子。二人北京工作交社保（公司总部深圳），公司位于东直门附近。已在北京工作7年，计划近2-3年在北京发展。 女方名下大连房产一套，婚前财产，精装，有贷款，坐标大连沙河口区万科半山半海小区，93平二室，出租中。 目前在北京租房自住，计划在北京买房，手头180万可用于首付，目的自住兼投资。希望交通方便，不用过多考虑公司位置。因孩子上学问题，没有在北京长期生活打算，希望3-4年内房子容易出手。 请帮忙分析，根据目前情况，入手什么样的房子比较合适？能否具体推荐几个小区？另，大连的房子建议如何处理？亦庄文化产业园附近的林肯公园如何？商住是否值得入手？
回答：林肯公园是亦庄标杆+商住，不建议买 180首付建议看劲松、甘露园、石佛营等地的老公房，或者常营近地铁次新盘 例如 晨光家园、甘露园南里、首开畅心园
提问：房姐，沿海赛洛城这个小区怎么样啊？三期看起来挺好的，均价多少能入？
回答：沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级，苹果社区也有不少6万多的。 上车的四大要素： 买到 贷足 确定性 两居 建议优先两居老公房。
提问：谢谢房姐答复。确定不买台湖金茂悦的情况下，1，我犹豫方案（卖国美➕现金，sf900）然后买世纪城1100标的这个好呢 2，还是留国美（国美有留的价值吗？），拿手上现金250再投其他小标的（纯投资）好呢？9年后我再考虑自住问题。（9年后再整合这俩房子买自住房，还是现在就买自住房的问题很纠结，无奈没有那么多钱买世纪城三居）3，如果选择第二方案的话，再买小标的的话，有可以推荐的小标的盘吗。二手或新盘都可以。标的500以内的。谢谢您推荐4，另外我觉得华鼎210平的户型真好，无奈全下来得1400，有没有什么办法可以高贷款呀。可以介绍一下机构吗？划鼎怎么样呢。
回答：500内推荐看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 华鼎这个小区棒子特别多，因为当时卖的时候是在韩国销售的。 再就是户型太大，总价高 ，涨幅略慢大盘。6万内可以考虑。 可以与中介联系看能否做高评高贷
提问：房姐：请问海淀区金隅尚林家园共有产权房项目如果有资格值得考虑吗？共有产权房有什么优劣势还请指点。首付子弹150-180，sfsd不知道是考虑二手房上车更好还是这样的共有产权房也值得考虑？非常感谢。
回答：现在有个特点，凡是去中心化，共享概念的就特别受某些人欢迎，这些东西无非两个特点，一是让你感觉避免受到了剥削，二是让你感觉用几块钱拥有了几万块的东西。 譬如现在大火的比特币，ICO，共有产权房，租赁房…… 实际上，每个人都不可避免受到剥削，因为你需要付出才能进行交换，使用权不是产权，不能用几块钱解决几万块钱的问题。 所以，自住可以买的，相当于你用八折的价格买到了一个80%的产权，但是附赠一个100%的使用权。但是投资一定是回避的。 子弹180，建议买二手纯商品房。
提问：您好，北京家庭一套房，卖掉的话，刨除贷款到手应该不少于350，手里有现金1100，合计可用1450，孩子两个，老大上幼儿园，非北京户口，无工作居住证，社保倒是足10年了，想在朝阳换套满足学校、居住环境、户型都不错的大三居。之前看过：1、珠江帝景，优点是学校、生活便利性；缺点是小区感觉太挤了，很多户型不太喜欢，周边也没有公园等活动的地方；2、太阳公元，学校、周边公园，小区品质都没问题，但2000万的三居130平左右，算了；3、嘉铭桐城，看了大户型相对较多的D区，150多平三居1500左右，感觉学校、生活便利性、周边公园都相对均衡吧，但感觉这小区偏老一点，没大的升值潜力。还有中介推荐东湖湾 ，比较迷茫了，想请房姐推荐几个朝阳的兼顾学校、小区品质、周边便利性和公园的小区，谢谢！重点讲讲嘉铭桐城、东湖湾值得买吗？
回答：嘉铭桐城对口陈经纶嘉铭是朝阳前2名的学区，嘉铭桐城是塔板结合，板楼主要集中在D区， 东湖湾的四居室也符合你的需求，虽然小学一般，但是初中是望京陈经纶也还不错，另外朝阳还可以看看澳林春天的四居室，对口的朝阳北师大附属实验。 这几个也是我推荐的盘，小区偏老对升值影响没那么大 主要还是看价格，嘉铭桐城是有过一波回调现在入没问题。
提问：房姐好！新人入驻圈子，阅读完精华贴，认真做了笔记画了重点，受益匪浅！感谢！ 本人情况：北京户口，无房，海淀集体户口，目前在孩子学校附近租房，孩子上高一。天津两套房，一套独栋有贷款，一套挂中介出售未果，预计售价200（但不好卖呢）。珠海一套房。年底大概进项600。月光族—每月还房贷、花销、房租一个子不剩。想2021年夫妻投靠落户北京；想在北京上车，请您指点。 问题一：上车最佳时间？ 问题二：天津那套房年底卖不出去的话，这600投资在哪几个小区合适？我去踩盘。 问题三：就我目前的情况，如果是您的话，怎么依据目前的情况和目标进行规划？ 谢谢赐教！不胜感激！
回答：建议春节前 1. 全款tty大面积，出租持续回血 2. 买望京版块单价在7.5以内，如果需要贷款，可以预留100W资金还贷，首付500，等天津卖出后又可持续供贷，降低风险
提问：房姐，一直泡在您这持续关注，现在急需您的指导。现在在燕郊有住房和商铺各一套，顺义一套商住两用，加起来300万左右，现在手头可用资金五十万，正在用名下公司做经营抵押贷，请房姐支招，想用这些再买套房做个纯投资。现在再买属于首套但第二次贷款。 是把手里的房子都卖了，再在城里买，还是直接用现在的房本做抵押贷款好？卖的话全卖了还是怎么组合呢？ 燕郊的房价现在很低，会不会等几年卖更划算？ 另外，再买的话只能考虑300万左右的了，或者借消费贷加100万，看400多万的。 您一直推荐朝阳的楼盘，所以最近两周 1、看了后沙峪花梨坎地铁附近空港吉祥花园，还有万科城市花园300多的两居。 2、炫特的看了两居，价格460万左右。 3、常营的两居。 4、或者望京、炫特、常营、东坝、后沙峪的一居。 5、另外万象悦府，后沙峪几个新楼盘的89平新房。 6、或者丰台，或者其他区域的. 我是纯投资，基本上五年内就卖掉，想赶上这个待涨的趋势，实在很困惑，请给一些指导。究竟凑一凑买个两居，还是一居也行，那个区域最有潜力升值。
回答：保留燕郊的，其它的可以出掉。 优先选择炫特和常营两居，如果没合适再看一居。 后沙峪不推荐 万象悦府这个新盘还可以，不过你是短持，不合适。
提问：房姐，常营地区的飞机航道噪音您怎么看？
回答：飞机航道主要在管庄路以东，选房可以避免下，飞起落地噪音量并不大，装上隔音玻璃基本不受干扰。随着大兴机场的投入，一些航道的变化，噪音迟早会解决。常营做为少有的自住兼投资板块，依然推荐
提问：房姐，月坛北街，学区房，2000年房子，南北双通透，两室一厅，100平，双阳台，次顶层，无电梯，单价11万+。 总价1200。算笋盘吗，准备卖两套，买入这一套，值得入吗
回答：市场价，不值得 月坛北街流通性最好的面积段在55平以内 100平的2居不合适，建议重新淘一淘小2居 能用上学票就行，不要期待居住环境